Es la pregunta que más nos llega: ¿sigue siendo rentable comprar un piso para alquilar en 2026? Con los precios en máximos en muchas capitales, el Euríbor cerca del 3% y una Ley de Vivienda que ha cambiado las reglas, la respuesta corta es: depende del piso, no del año.
La respuesta larga es este artículo. Vamos a desmontar una operación real con todos sus números, ver qué la hace rentable y señalar los puntos donde la mayoría de inversores se equivocan.
El caso práctico: un piso de 95.000 € alquilado a 700 €/mes
Partimos de un piso de segunda mano en una ciudad media, con estos datos (son los valores por defecto de nuestra calculadora de rentabilidad de alquiler):
- Precio de compra: 95.000 €
- ITP del 7% (Andalucía, Aragón, Murcia, Asturias…): 6.650 €
- Notaría, registro, gestoría y tasación: 1.800 €
- Hipoteca del 80% (76.000 €) a 25 años al 3,20% fijo
- Alquiler: 700 €/mes, con medio mes vacío al año
1. Cuánto dinero pones de tu bolsillo
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Entrada (20%) | 19.000 € |
| ITP (7%) | 6.650 € |
| Notaría, registro, gestoría, tasación | 1.800 € |
| Total aportado | 27.450 € |
Fíjate en que los impuestos y gastos suponen casi un 9% del precio: es dinero que no recuperas si vendes y que la mayoría olvida al calcular.
2. Ingresos y gastos anuales
| Concepto | Anual |
|---|---|
| Alquiler (700 € × 12) | 8.400 € |
| Vacío (medio mes) | −350 € |
| IBI | −380 € |
| Comunidad (55 €/mes) | −660 € |
| Seguro de hogar + seguro de impago | −380 € |
| Mantenimiento y reparaciones | −400 € |
| Ingreso neto operativo | 6.230 € |
| Cuota hipoteca (368,36 € × 12) | −4.420 € |
| Cashflow antes de impuestos | +1.810 € (≈ +151 €/mes) |
3. Las cuatro métricas que importan
- Rentabilidad bruta: 8,84% (8.400 / 95.000). Útil solo para comparar anuncios rápido.
- Rentabilidad neta: 6,02% (6.230 / 103.450, es decir, sobre el precio más impuestos y gastos). Esta es la que cuenta.
- Cashflow: +151 €/mes. El piso se paga solo y deja un margen.
- ROI sobre tu dinero (cash on cash): 6,6% (1.810 / 27.450). Y a eso hay que sumar los 2.018 € de capital que amortizas el primer año, que es patrimonio tuyo.
Con estos números, la operación es rentable: la rentabilidad neta (6%) está casi 3 puntos por encima del tipo de la hipoteca (3,2%), lo que significa que el apalancamiento juega a tu favor.
La regla clave: rentabilidad neta frente a coste de la deuda
Endeudarse para invertir solo tiene sentido si el activo rinde más de lo que cuesta el dinero. Si la rentabilidad neta del piso es del 4% y la hipoteca te cuesta un 3,7%, el margen es tan estrecho que cualquier imprevisto —una derrama, tres meses de vacío, una subida del Euríbor— te deja en negativo.
| Rentabilidad neta del piso | Veredicto con hipoteca al 3,2% |
|---|---|
| Menos del 4% | 🔴 Arriesgado: el apalancamiento resta |
| Entre el 4% y el 5,5% | 🟡 Ajustado: depende de revalorización |
| Más del 5,5% | 🟢 Buena operación con financiación |
Son umbrales orientativos: un inversor que compra sin hipoteca o que apuesta por la revalorización en una zona muy demandada puede aceptar rentabilidades menores. Pero si tu objetivo es el cashflow positivo, por debajo del 5% neto cuesta mucho conseguirlo.
Dónde sigue siendo rentable (y dónde no)
El mismo alquiler de 700 € en un piso de 180.000 € da una rentabilidad bruta de solo el 4,7%, y la neta rondaría el 3%. Esa es la realidad de buena parte de Madrid, Barcelona, Málaga o Palma: los precios han subido más rápido que los alquileres.
Las operaciones con números sanos se encuentran hoy sobre todo en:
- Ciudades medias y capitales de provincia con universidad, hospital o tejido industrial que genere demanda de alquiler estable.
- Barrios obreros bien comunicados de grandes áreas metropolitanas, donde el precio por metro es menor pero el alquiler no cae en proporción.
- Pisos para reformar, donde el valor lo creas tú. Calcula si compensa con la calculadora de ROI de reforma.
- Comunidades con ITP bajo: comprar en una región al 6% en lugar de al 10% te ahorra 4.000 € en un piso de 100.000 €. Consulta la tabla de ITP por comunidad autónoma.
Los riesgos que debes meter en el cálculo
Impagos y vacío
Un solo inquilino moroso puede comerse el beneficio de dos o tres años. El seguro de impago (unos 150-250 € al año) es casi obligatorio en la ecuación. Y el vacío entre inquilinos, aunque sea corto, existe: presupuesta al menos medio mes al año.
Subida de tipos
Si financias a tipo variable, cada punto de subida del Euríbor encarece unos 40 € al mes la cuota de una hipoteca de 76.000 € a 25 años. Lo analizamos a fondo en cuánto sube tu hipoteca con el Euríbor de agosto de 2026.
Regulación
La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda permite a las comunidades declarar zonas de mercado residencial tensionado, donde el alquiler de los nuevos contratos queda limitado. Si compras en una de ellas, no cuentes con subir el alquiler a precio de mercado. Revisa siempre la situación del municipio antes de firmar.
Gastos extraordinarios
Derramas de la comunidad (ascensor, fachada), caldera, electrodomésticos… Un fondo de reserva de 2.000-3.000 € por piso evita que un imprevisto te obligue a vender.
Checklist rápido: ¿es rentable tu piso?
- ¿La rentabilidad neta (sobre precio + impuestos + gastos) supera el 5%?
- ¿El cashflow mensual es positivo con un tipo de interés 1 punto más alto que el actual?
- ¿Has presupuestado vacío, impago y mantenimiento?
- ¿Sabes si la zona es o puede ser declarada tensionada?
- ¿Te queda un colchón de al menos 6 meses de gastos tras la compra?
Si respondes «sí» a las cinco, tienes entre manos una operación con fundamento. Si no, negocia el precio o sigue buscando: el beneficio se hace al comprar.
Conclusión
Comprar un piso para alquilar sigue siendo rentable en 2026, pero ya no vale cualquier piso. La diferencia entre una buena inversión y una mala está en los números: rentabilidad neta real, cashflow tras la cuota y un colchón para los imprevistos.
Antes de hacer una oferta, mete los datos del piso en la calculadora de rentabilidad: te da la TIR, el cashflow año a año y la comparativa con otras inversiones en menos de un minuto.