Calculadora Cashflow Inmobiliario
Análisis detallado del flujo de caja mensual: ingresos por alquiler menos todos los gastos. Descubre si tu piso genera dinero o te cuesta cada mes.
Ingresos
Hipoteca
Gastos Mensuales
Impuestos (IRPF)
Preguntas Frecuentes
¿Qué es el cashflow inmobiliario?
El cashflow es el dinero que ingresa o sale de tu bolsillo cada mes tras contar todos los ingresos y restar todos los gastos de la inversión inmobiliaria.
- Positivo: Ganas dinero cada mes (tu piso te genera ingresos netos)
- Negativo: Pierdes dinero cada mes (los gastos superan los ingresos)
- Cero: Te cubre todos los gastos pero no genera ganancias
¿Qué gastos debo incluir en el cálculo?
Debes incluir:
- Cuota hipoteca (si existe)
- IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)
- Cuota de comunidad de propietarios
- Seguro de hogar
- Seguro de impago o gestión de cobro
- Mantenimiento y reparaciones (repara lo dañado, no mejoras)
- IRPF sobre rendimientos del alquiler
NO incluyas: Reformas grandes, ampliaciones o mejoras capitales — usa la calculadora ROI reforma para eso.
¿Cómo se calcula el IRPF del alquiler exactamente?
Fórmula:
IRPF = (Ingresos Alquiler - Gastos Deducibles) × (1 - Reducción%) × Tipo Marginal
Con reducción del 50% (vivienda habitual): El IRPF solo se aplica al 50% de los rendimientos netos. Esto vale si la vivienda es la habitual del inquilino.
Tu tipo marginal: Es el % de tu última casilla en la declaración de renta. Si ganas 35.000€/año, tu tipo marginal ronda el 30%.
¿Debería tener cashflow positivo desde el mes 1?
Idealmente sí: Un piso con cashflow positivo de al menos +100€/mes es más seguro y sostenible.
Pero muchos inversores aceptan cashflow negativo si:
- Esperan revalorización del inmueble del 3-5% anual
- Están en una zona de expansión (nueva metro, oficinas, etc.)
- El alquiler crecerá rápido en los próximos años
Riesgo: Un piso con cashflow muy negativo (-200€/mes o más) es especulación, no inversión. Si el mercado baja, sufres pérdidas reales.