Muchos propietarios pagan más IRPF del necesario por su piso alquilado simplemente porque no deducen todo lo que la ley permite. La amortización del inmueble, los intereses o los muebles pueden reducir la factura fiscal a casi cero.
Aquí tienes la lista completa de gastos deducibles del alquiler, cómo calcular la amortización paso a paso, las reducciones que te corresponden desde la Ley de Vivienda y un ejemplo con números.
Lista de gastos deducibles del alquiler
Gastos de financiación y conservación (con límite)
- Intereses de la hipoteca usada para comprar o rehabilitar el piso, y los demás gastos de financiación. Solo los intereses: la parte de capital de la cuota no es deducible.
- Reparaciones y conservación: pintar, arreglar la caldera, cambiar una ventana rota, sustituir elementos por otros similares. Las mejoras (reformar la cocina, añadir un baño) no son gasto del año: se suman al valor del inmueble y se amortizan.
La suma de estos dos gastos no puede superar los ingresos del alquiler de ese inmueble. El exceso no se pierde: puedes deducirlo en los cuatro años siguientes.
Resto de gastos deducibles (sin ese límite)
- IBI, tasa de basuras y otros tributos y recargos no estatales sobre el inmueble.
- Comunidad de propietarios.
- Seguros: hogar, responsabilidad civil, impago del alquiler.
- Suministros (luz, agua, gas, internet) si los pagas tú como propietario.
- Servicios de terceros: administración, gestoría, portero, jardinería, abogado y gastos de formalización del contrato, publicidad del anuncio.
- Saldos de dudoso cobro: rentas impagadas cuando el inquilino está en concurso o han pasado más de seis meses desde la primera reclamación sin cobrar.
- Amortización del inmueble: el 3% anual (lo detallamos abajo).
- Amortización del mobiliario y electrodomésticos: hasta el 10% anual de lo que te costaron.
La amortización del 3%: el gasto que más se olvida
Hacienda te permite deducir cada año el 3% del valor de la construcción (el suelo no se amortiza). Se calcula sobre el mayor de estos dos valores:
- El coste de adquisición: precio de compra más los gastos e impuestos de la compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría).
- El valor catastral.
En ambos casos se excluye el valor del suelo. Para separarlo se suele aplicar la proporción que figura en el recibo del IBI entre valor catastral de la construcción y valor catastral total.
Ejemplo de cálculo de la amortización
- Compraste por 120.000 € y pagaste 10.000 € de impuestos y gastos: coste de adquisición = 130.000 €.
- El IBI indica un valor catastral de 70.000 €, del que 42.000 € corresponden a la construcción: 60%.
- Base amortizable: 130.000 € × 60% = 78.000 € (mayor que los 42.000 € catastrales de construcción).
- Amortización anual: 78.000 € × 3% = 2.340 € de gasto deducible cada año, sin gastar un euro.
Las reducciones por alquiler de vivienda
Si el piso es la vivienda habitual del inquilino (no vale para alquiler turístico ni de temporada), puedes reducir el rendimiento neto positivo. Desde la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, para contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023 las reducciones son:
| Reducción | Cuándo se aplica |
|---|---|
| 90% | Nuevo contrato en zona tensionada con una renta al menos un 5% inferior a la del contrato anterior. |
| 70% | Primer alquiler en zona tensionada a jóvenes de 18 a 35 años, o alquiler a administraciones o entidades sin ánimo de lucro con destino a vivienda social con renta limitada. |
| 60% | Si en los dos años anteriores se han hecho obras de rehabilitación en la vivienda. |
| 50% | Resto de alquileres de vivienda habitual. |
Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservan la reducción del 60% del régimen anterior. La reducción solo se aplica al rendimiento declarado por ti, no al que resulte de una comprobación de Hacienda.
Ejemplo completo: cuánto IRPF pagas por tu alquiler
El piso del ejemplo anterior se alquila por 750 €/mes todo el año a un inquilino que lo usa como vivienda habitual:
| Concepto | Importe anual |
|---|---|
| Ingresos del alquiler | 9.000 € |
| Intereses de la hipoteca | −2.400 € |
| Reparaciones | −500 € |
| IBI | −400 € |
| Comunidad | −720 € |
| Seguros (hogar + impago) | −380 € |
| Amortización del inmueble (3%) | −2.340 € |
| Amortización de muebles (10% de 5.000 €) | −500 € |
| Rendimiento neto | 1.760 € |
| Reducción del 50% | −880 € |
| Rendimiento a integrar en la base | 880 € |
| IRPF al 30% de marginal | ≈ 264 € |
De 9.000 € de ingresos, solo 880 € tributan. Con la reducción del 90% bastarían 176 €, y con el antiguo 60%, 704 €. Si no hubieras deducido la amortización ni los muebles, el rendimiento a integrar habría subido a 2.300 € y pagarías unos 690 €: más del doble.
Haz el cálculo con tus datos en la calculadora de IRPF del alquiler, que aplica los tramos de 2026 y la reducción que te corresponda.
Errores frecuentes al declarar el alquiler
- No deducir la amortización «porque no es un gasto real». Lo es a efectos fiscales, y además reducirá la ganancia patrimonial cuando vendas, así que conviene aplicarla correctamente.
- Deducir la cuota entera de la hipoteca en lugar de solo los intereses.
- Meter una reforma como reparación: si mejora o amplía el inmueble, es una mejora y se amortiza al 3%.
- Olvidar los gastos de la compra en la base amortizable: el ITP y la notaría aumentan la amortización todos los años.
- Aplicar la reducción a un alquiler turístico: solo vale para vivienda habitual del inquilino.
- No guardar facturas: Hacienda puede pedirte justificantes de todos los gastos durante al menos cuatro años.
Conclusión
Deducir bien los gastos del alquiler puede convertir un rendimiento de varios miles de euros en una base imponible casi simbólica. Las claves: solo intereses, no capital; amortiza el 3% incluyendo los gastos de compra; amortiza los muebles; y aplica la reducción correcta según la fecha y el tipo de contrato.
Si estás valorando una compra, la fiscalidad cambia la rentabilidad real: métela en la calculadora de rentabilidad de alquiler y verás el resultado después de impuestos.