Datos del inmueble
Financiación
Ingresos por alquiler
Impuestos y seguros
Mantenimiento y gestión
Proyección (20 años)
Costes iniciales de compra
Fiscalidad IRPF
Proyección año a año
| Año | Alquiler anual | Gastos | Cashflow | Valor piso | Patrimonio |
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| Calcula para ver datos | |||||
Proyección a largo plazo
Evolución año a año del valor, cashflow y patrimonio neto acumulado
| Año | Valor piso | Alquiler/año | Gastos/año | Cuota hip./año | Cashflow | Saldo hip. | Patrimonio neto |
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| Calcula la rentabilidad para ver la proyección | |||||||
* Los valores suponen incremento anual de alquiler y revalorización del inmueble según los parámetros introducidos. Cálculo orientativo.
¿Cómo usar esta calculadora de rentabilidad?
Esta herramienta gratuita te ayuda a tomar la decisión más importante en inversión inmobiliaria: ¿vale la pena comprar este piso para alquilar?
Introduce el precio del inmueble, la comunidad autónoma (para calcular ITP), el alquiler estimado y los gastos anuales. La calculadora te mostrará automáticamente:
- Rentabilidad bruta: relación simple entre alquiler anual y precio de compra
- Rentabilidad neta: lo que realmente ganas después de todos los gastos
- Cashflow mensual: dinero que entra en tu bolsillo cada mes (o que tienes que aportar)
- TIR: la tasa de retorno anualizada considerando toda la inversión a 20 años
- Proyección: evolución año a año del valor del piso, gastos y patrimonio acumulado
¿Qué es rentabilidad bruta y neta en un alquiler?
Rentabilidad bruta = (Alquiler anual / Precio de compra) × 100
Es la métrica más simple: si un piso cuesta 100.000 € y genera 8.000 € de alquiler anual, su rentabilidad bruta es 8%. Es un buen primer indicador, pero no te da la imagen completa.
Rentabilidad neta = (Cashflow neto anual / Inversión inicial) × 100
Es mucho más realista: después de restar la hipoteca, IBI, comunidad, seguros, reparaciones y gestión. Si el cashflow neto es solo 2.000 € al año, la rentabilidad neta es 2%. Es baja porque casi todo se destina a gastos.
¿Qué es el cashflow inmobiliario?
El cashflow es el dinero que entra menos el dinero que sale cada mes. Es la métrica que realmente importa porque determina tu flujo de caja real.
Por ejemplo:
- Alquiler: +700 €
- Cuota hipoteca: -368 €
- Gastos mensuales (IBI, comunidad, seguros, etc.): -150 €
- Cashflow neto: +182 €/mes
Preguntas frecuentes sobre rentabilidad de alquiler
¿Qué rentabilidad mínima debe tener un piso para ser buena inversión?
Como norma general, una rentabilidad bruta superior al 6-7% es considerada buena en España. En ciudades como Madrid o Barcelona, encontrar rentabilidades brutas superiores a 6% es difícil; en otras ciudades más pequeñas pueden llegar a 8-10%.
Sin embargo, lo realmente importante es el cashflow neto: después de restar hipoteca, gastos, IBI, comunidad, seguros y mantenimiento, el flujo mensual debe ser positivo. Si tienes hipoteca al 80%, es normal que el cashflow sea negativo los primeros años, pero debe estabilizarse a partir del año 7-10 aproximadamente.
La mejor métrica es la TIR a 20 años: si es superior a 6-7%, la inversión es interesante. Si es menor al 4%, tienes opciones de inversión mejores (letras, bonos, depósitos).
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta, neta y TIR?
Rentabilidad bruta: (alquiler anual / precio compra) × 100. Métrica simple que ignora gastos e hipoteca. Útil para comparar rápido.
Rentabilidad neta: (cashflow neto anual / inversión inicial) × 100. Considera todos los gastos y la hipoteca. Es más realista pero solo mira el primer año.
TIR (Tasa Interna de Retorno): es la tasa que iguala el valor presente de todos los flujos de caja futuros a cero. Considera:
- La inversión inicial (precio + gastos - entrada)
- El cashflow año a año
- La revalorización del piso
- El precio de venta al final
La TIR es la métrica más completa porque contempla todos los flujos de caja esperados y permite comparar con otras inversiones (acciones, bonos, depósitos).
¿Cómo afecta la hipoteca al cashflow de una inversión inmobiliaria?
La hipoteca reduce el cashflow mensual porque hay que pagar la cuota. Sin embargo, te permite invertir con menos dinero inicial (apalancamiento).
Ejemplo sin hipoteca:
- Inversión inicial: 100.000 € (100% en efectivo)
- Alquiler neto anual: 6.000 €
- Rentabilidad: 6%
Ejemplo con hipoteca al 80%:
- Inversión inicial: 20.000 € (entrada 20%)
- Cuota hipoteca: 368 €/mes = 4.416 €/año
- Alquiler neto anual: 6.000 €
- Cashflow neto: 6.000 - 4.416 = 1.584 €
- Rentabilidad sobre inversión: 1.584 / 20.000 = 7,9%
La hipoteca intensifica la rentabilidad sobre tu inversión inicial. Si la rentabilidad bruta del piso es mayor que el tipo de interés de la hipoteca, sigues ganando dinero incluso pagando la cuota. Este es el efecto de apalancamiento financiero.
¿Qué gastos puedo deducirme del alquiler en el IRPF?
Los gastos deducibles en los rendimientos del alquiler son:
- Intereses de la hipoteca (NO la amortización)
- IBI
- Cuota de comunidad de propietarios
- Seguro de hogar
- Seguro de impago
- Gastos de gestión inmobiliaria
- Reparaciones y conservación (NO mejoras o reformas)
- Suministros (solo si el propietario los paga)
- Amortización del inmueble: 3% anual del mayor entre valor de adquisición o valor catastral (sin incluir el suelo)
Reducción por vivienda habitual del inquilino:
Hasta 2023 había una reducción del 60% en los rendimientos netos de vivienda habitual del inquilino. Desde 2024, según la Ley de Vivienda, esta reducción baja al 50%. Esta reducción reduce tu base imponible en IRPF.
¿Es mejor alquiler turístico o de larga duración?
Depende de tu zona y tu disponibilidad:
Alquiler turístico:
- Ingresos: 3-4x superiores (1.500-2.500 €/mes vs 700 €/mes)
- Pero gastos también superiores: gestión (15-20%), limpieza, ropa de cama, desgaste acelerado
- Requiere dedicación activa (o pagar a un gestor caro)
- Mayor riesgo de vacío en temporada baja
- Regulación cada vez más restrictiva en ciudades grandes
Alquiler de larga duración:
- Ingresos menores pero estables
- Gastos predecibles y bajos
- Muy pasivo: un contrato anual y listo
- Menor riesgo de impago (existen seguros)
- Más deducible en IRPF (reducción del 50% en base imponible)
Conclusión: la mayoría de pequeños inversores encuentran más rentable larga duración por simplicidad, estabilidad y deducciones fiscales. Turístico solo si estás en una zona muy turística (costa, ciudades con mucho turismo) y tienes tiempo para gestionarlo o budget para un gestor profesional.
¿Cuánto dinero necesito de entrada para una inversión inmobiliaria?
El mínimo legal es el 20% del precio de compra. Sin embargo:
- Con menos del 20% (entrada al 15-19%), tendrás hipoteca con prima de seguros (más cara)
- Con 20-30%, es el estándar: buenas condiciones hipotecarias
- Con 30%+, hipotecas más ventajosas
- Con 50%+, acceso a hipotecas especiales de inversión
Además de la entrada, debes contar con gastos iniciales: 8-12% del precio en ITP, notaría, registro y tasación.
Ejemplo: para comprar un piso de 100.000 €:
- Entrada (20%): 20.000 €
- Gastos compra (10%): 10.000 €
- Total inicial: 30.000 €