Glosario Inmobiliario: Todos los Términos Explicados
Diccionario completo de términos inmobiliarios españoles: desde amortización hasta TIR, explicados de forma clara y con ejemplos.
Amortización
Devolución gradual de una deuda (hipoteca) mediante cuotas periódicas que incluyen capital e intereses. En España, el sistema típico es la amortización francesa.
AJD (Actos Jurídicos Documentados)
Impuesto sobre la transmisión de vivienda nueva (promotor). Típicamente 1-1,5% del precio. Se aplica en vivienda nueva junto al IVA.
ARIPO (Arancel de Referencia de Inmuebles de Propiedad Privada)
Valoración de referencia de la Administración para fines fiscales. El valor catastral se basa en esto.
Cashflow (Flujo de Caja)
Dinero efectivo que entra y sale mes a mes o año a año. En inversión inmobiliaria: alquiler recibido menos gastos (hipoteca, IBI, comunidad, mantenimiento).
Cédula de Habitabilidad
Certificado municipal que acredita que una vivienda cumple requisitos mínimos de salubridad, superficie, servicios. Obligatorio para alquilar.
Catastral (Valor Catastral)
Valor que la administración asigna a una propiedad para cálculo de IBI y otros impuestos. Suele ser 50-70% del valor de mercado real.
CCAA (Comunidad Autónoma)
División administrativa de España. Ejemplo: Madrid, Cataluña, Valencia. Relevante porque cada una tiene diferentes ITP, impuestos locales.
Comunidad de Propietarios
Asociación de propietarios en edificios plurifamiliares. Gestiona gastos comunes (portería, limpieza, ascensor, seguros) y obligatoria en pisos.
Diferencial (Hipoteca)
Porcentaje que suma el banco al Euríbor en hipotecas variables. Típicamente 0,5-1,5%. Ejemplo: Euríbor 2,5% + diferencial 1% = tipo final 3,5%.
Euríbor (Euro Interbank Offered Rate)
Índice de referencia de tipos de interés en la Eurozona. Publicado diariamente, usado como base para hipotecas variables. En 2026: ~2,5% (sigue bajando).
Entrada (Down Payment)
Dinero que aportras de tu bolsillo al comprar. Mínimo recomendado: 20% del precio. A mayor entrada, menor riesgo para el banco y mejores condiciones.
Equity (Patrimonio Acumulado)
Diferencia entre valor de mercado de la propiedad y el saldo pendiente de hipoteca. A medida que pagas, tu equity crece.
Finca Registral
Identificación única de una propiedad en el Registro de la Propiedad. Contiene descripción, propietario, cargas (hipotecas).
Financiación (LTV)
Porcentaje de la compra que el banco financia. LTV 80% = el banco presta 80%, tú pones 20%. Máximo típico: 80-85%.
Ganancia Patrimonial
Beneficio obtenido al vender un activo (piso) por más de lo que se compró. Tributa en IRPF a tipo especial (19-23%).
Gestoría
Empresa que gestiona trámites administrativos, legales y fiscales de compraventa. Típicamente cobra 300-500€ por compra.
Hipoteca
Préstamo garantizado con la vivienda. Si no pagas, el banco puede ejecutarla y vender el piso. Típicamente 15-40 años, tipos 2,5-4% en 2026.
Hipoteca Fija
Tipo de interés constante durante toda la vida del préstamo. En 2026: ~3,4-3,8%. Ventaja: seguridad. Desventaja: si baja Euríbor, pagas caro.
Hipoteca Variable
Tipo de interés revisable (típicamente cada año), basado en Euríbor + diferencial. Ventaja: inicio más barato. Desventaja: sube si suben tipos.
Hipoteca Inversa
Producto para pensionistas: el banco compra el piso a cambio de rentas mensuales de por vida. Mantiene la vivienda hasta muerte.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Impuesto municipal anual sobre propiedades. Basado en valor catastral, típicamente 0,4-1% anual. Ejemplo: Piso catastral 150.000€ → IBI ~150-600€/año.
IRPF (Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas)
Impuesto que pagan personas sobre sus ingresos (sueldo, alquiler, ganancias). Tramos: 19-47% según base imponible.
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)
Impuesto sobre compra de vivienda de segunda mano. Varía por CCAA: 6-10%. Ejemplo: Piso Madrid 200.000€ × 6% = 12.000€.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
Impuesto sobre compra de vivienda NUEVA (promotor). Típicamente 10% para vivienda. Ejemplo: Piso nuevo 100.000€ × 10% = 10.000€.
Inquilino
Persona que alquila una vivienda de un propietario. Paga renta mensual a cambio del derecho a vivir.
Inversión Inmobiliaria
Compra de propiedad para generar ingresos (alquiler) y/o ganancias de capital (revalorización). Objetivo: TIR > 8% anual.
Leverage (Apalancamiento)
Usar dinero prestado para amplificar rentabilidad. Ejemplo: Con 50.000€ compras piso 250.000€ (financiando 200.000€). Si sube 10%, ganancia = 25.000€ (50% sobre tu inversión inicial).
LTV (Loan To Value)
Ratio entre préstamo hipotecario e valor de la propiedad. LTV 80% = hipoteca 200.000€ en propiedad 250.000€. Máximo típico: 80-85%.
Nota Simple
Documento emitido por Registro de la Propiedad que acredita propietario, cargas (hipotecas), superficie. Versión simplificada del título de propiedad.
Plusvalía Municipal
Impuesto que paga el vendedor sobre incremento del valor catastral durante propiedad. Calculado con fórmula RD 27/2021. Típicamente 0,4-0,8% precio venta.
PER Inmobiliario (Price Earnings Ratio)
Ratio precio / alquiler anual. Ejemplo: Piso 200.000€ con alquiler 12.000€/año → PER = 16,7x. PER bajo (<12) = mejor oportunidad de compra.
Precio m² (Precio Metro Cuadrado)
Precio de compra dividido entre metros cuadrados de superficie. Indicador comparativo. Ejemplo: Piso 200.000€ / 75m² = 2.667€/m².
Registro de la Propiedad
Organismo público que mantiene registro de propiedades inmuebles españolas. Acredita propietario, cargas, hipotecas. Público pero requiere acudir presencialmente.
Rendimiento Neto
Ingresos por alquiler menos gastos deducibles. Base imponible para IRPF. Incluye reducción 50-60% si es vivienda habitual del inquilino.
Rentabilidad Bruta
Alquiler anual / precio de compra × 100. Ignora gastos e impuestos. Ejemplo: Alquiler 12.000€/año, piso 200.000€ → Rentabilidad bruta = 6%.
ROI (Return on Investment)
Rentabilidad de inversión a largo plazo. Incluye cashflow + revalorización. Objetivo típico en inmuebles: 8-12% anual.
Seguro Multirriesgo (Hogar)
Seguro obligatorio de la vivienda (si hay hipoteca). Cubre incendios, robo, daños. Típicamente 150-300€/año.
Seguro de Impago
Póliza que cubre impagos del inquilino. El seguro paga al propietario si inquilino no paga alquiler. Típicamente 100-200€/año, cubre hasta 3-6 meses.
TIR (Tasa Interna de Retorno)
Rentabilidad anual considerando entrada, cashflows anuales y salida (venta futura). Es el indicador más preciso de rentabilidad de inversión inmobiliaria. Objetivo: >8% anual.
Tasación
Valoración profesional del inmueble realizada por tasador independiente. Obligatoria si hay hipoteca. Costo: 300-500€.
Transmisión Patrimonial
Transferencia de propiedad de una persona a otra. Genera impuestos (ITP o IVA) según tipo vivienda (segunda mano o nueva).
Traspaso
En comercios/negocios: venta del negocio + inventario. Diferente de vivienda. Genera plusvalía (ganancia) al vendedor.
Usufructo
Derecho a usar y aprovechar propiedad sin ser propietario. Típico en herencias (hijo tiene usufructo, resto herederos nudo propiedad).
Valor Catastral
Valor administrativo asignado por municipio para cálculo de IBI y plusvalía. Típicamente 50-70% del valor de mercado real.
VAN (Valor Actual Neto)
Diferencia entre valor presente de los ingresos futuros y la inversión inicial. VAN positivo = inversión rentable. Relacionado con TIR.
Vivienda Habitual
Residencia principal donde vive el dueño. Tiene beneficios fiscales: exención IRPF venta si se cumplen requisitos, reducción alquiler 60% si es inquilino.