Calculadora de IRPF sobre Alquiler de Vivienda 2026
Calcula exactamente cuánto IRPF pagas por tus ingresos de alquiler, incluyendo gastos deducibles y reducciones de la Ley de Vivienda.
Resultado IRPF
Tramos de IRPF 2026 — Base imponible tras reducción
| Tramo | Base imponible | Tipo marginal |
|---|---|---|
| 1 | Hasta 12.450 € | 19% |
| 2 | 12.450 – 20.200 € | 24% |
| 3 | 20.200 – 35.200 € | 30% |
| 4 | 35.200 – 60.000 € | 37% |
| 5 | 60.000 – 300.000 € | 45% |
| 6 | Más de 300.000 € | 47% |
¿Qué gastos puedo deducir del alquiler en el IRPF?
Puedes deducir todos los gastos necesarios para mantener la propiedad y obtener los rendimientos de alquiler:
- Intereses de la hipoteca: Los intereses (no la amortización del capital)
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): El impuesto municipal anual
- Comunidad de propietarios: Las cuotas mensuales de gastos comunes
- Seguro de hogar: Seguro multirriesgo del inmueble
- Seguro de impago: Si contratas protección contra impagos
- Reparaciones y conservación: Mantenimiento, pintura, averías (no mejoras)
- Amortización: 3% anual del valor de construcción (sin suelo)
- Suministros: Si los paga el propietario (electricidad, agua, etc.)
Importante: NO son deducibles las mejoras o reformas (esas se amortizan a largo plazo), los impuestos sobre la ganancia (plusvalía), ni la amortización del terreno.
¿Cuál es la reducción del alquiler en el IRPF?
Hay una reducción sobre el rendimiento neto del alquiler si es vivienda habitual del inquilino:
- Contratos antes de 2024: Reducción del 60% del rendimiento neto
- Contratos desde 2024: Reducción del 50% del rendimiento neto (Ley de Vivienda)
Si NO es vivienda habitual del inquilino (por ejemplo, alquiler turístico o a empresa), no hay reducción.
Esta reducción busca incentivar el alquiler de vivienda para vivir, no para inversión especulativa.
¿Qué ha cambiado con la Ley de Vivienda 2023 en el IRPF del alquiler?
La Ley de Vivienda 2023 introdujo cambios principales:
- Reducción del 60% → 50%: Para contratos nuevos desde enero de 2024, la reducción bajó del 60% al 50%
- Contratos anteriores sin cambios: Los contratos anteriores a 2024 mantienen la reducción del 60%
- Objetivo: Incentivar más alquileres mientras recauda más impuestos
Por eso es importante saber la fecha de tu contrato: una diferencia de 10 puntos en la reducción puede significar cientos de euros en IRPF anual.
¿Cómo calculo la amortización del inmueble?
La amortización es del 3% anual del valor de construcción (sin terreno).
Pasos:
- Estima el valor de adquisición (precio de compra o valor catastral)
- Deduce el valor del terreno (típicamente 20-30% en zonas urbanas)
- Aplica el 3% anual a la construcción
Ejemplo: Compraste un piso por 100.000€. El terreno es el 25% = 25.000€. Construcción = 75.000€. Amortización anual = 75.000 × 3% = 2.250€.
Importante: Esta amortización es una deducción fiscal, no dinero real que recibas. Es beneficiosa porque reduce tu base imponible de IRPF.
¿Tengo que declarar el alquiler aunque no cobre impuestos?
Sí, obligatoriamente. Aunque tu rendimiento neto sea negativo (gastos mayores que ingresos) o muy pequeño, debes declarar todos los ingresos por alquiler en la Declaración de la Renta.
Ventajas de declarar aunque no pagues:
- Puedes compensar pérdidas de años anteriores
- La amortización reduce tu base imponible global
- Evitas problemas con Hacienda
Recomendamos usar gestoría o asesor fiscal para asegurar que declaras correctamente.
¿Qué pasa si el piso está vacío? ¿Pago IRPF igual?
Si está vacío sin intentar alquilarlo: No tienes rendimientos de alquiler, así que no pagas IRPF por ello. Pero sí pagas IBI y otros impuestos.
Si está vacío pero intenta alquilarlo (sin éxito): Puedes deducir gastos de mantenimiento y la amortización, lo que puede resultar en una pérdida fiscal.
Si está vacío sin intentar alquilarlo durante años: La Ley de Vivienda puede permitir que el Ayuntamiento grave con impuestos más altos (IBI de segunda vivienda vacía).
Moraleja: si no tienes intención de alquilar, considera vender o reformar para alquilar.