El error más común del comprador primerizo es pensar que basta con ahorrar la entrada. No basta. Además del 20% que el banco no financia, hay que pagar impuestos y gastos que el banco tampoco presta y que pueden sumar otro 10% del precio.
En este artículo verás cuánto dinero necesitas exactamente para comprar un piso en 2026, con tablas por precio y comunidad autónoma, y qué opciones hay si no llegas.
Las tres partidas que tienes que pagar tú
1. La entrada: el 20% del precio
Los bancos financian, como norma general, hasta el 80% del valor de la vivienda para primera residencia, calculado sobre el menor entre el precio de compra y el valor de tasación. Si el piso cuesta 200.000 € pero se tasa en 190.000 €, el banco te prestará como mucho 152.000 € y la entrada real sube a 48.000 €.
2. Los impuestos: ITP o IVA
- Segunda mano: pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que va del 3% efectivo en Ceuta y Melilla al 10% en Cataluña, Galicia o la Comunitat Valenciana. En Madrid es del 6%. Tienes la tabla completa en ITP por comunidad autónoma.
- Obra nueva: pagas IVA del 10% más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que depende de cada comunidad y suele moverse entre el 0,75% y el 1,5%. En Canarias se aplica IGIC en lugar de IVA.
Muchas comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas de precio bajo. Merece la pena comprobarlo: la diferencia puede ser de varios miles de euros.
3. Los gastos de la compraventa
| Gasto | Importe orientativo | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Notaría (escritura de compraventa) | 600 – 1.000 € | Comprador (salvo pacto) |
| Registro de la Propiedad | 400 – 700 € | Comprador |
| Gestoría | 300 – 400 € | Comprador |
| Tasación | 300 – 500 € | Comprador |
| Notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca | — | Banco (Ley 5/2019) |
Desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el banco paga los gastos de constitución de la hipoteca (salvo la tasación y las copias que pidas). Para los cálculos usamos 1.800 € como cifra media de gastos a cargo del comprador. Puedes afinar el desglose con la calculadora de gastos de compra de vivienda.
Cuánto dinero necesitas según el precio y la comunidad
Ejemplos con financiación del 80% y 1.800 € de gastos:
| Precio / impuesto | Entrada (20%) | Impuesto | Gastos | Total ahorrado |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € · ITP 6% (Madrid) | 30.000 € | 9.000 € | 1.800 € | 40.800 € (27,2%) |
| 200.000 € · ITP 7% (Andalucía) | 40.000 € | 14.000 € | 1.800 € | 55.800 € (27,9%) |
| 200.000 € · ITP 10% (C. Valenciana) | 40.000 € | 20.000 € | 1.800 € | 61.800 € (30,9%) |
| 250.000 € · ITP 10% (Cataluña) | 50.000 € | 25.000 € | 1.800 € | 76.800 € (30,7%) |
| 200.000 € · obra nueva (IVA 10% + AJD 1,5%) | 40.000 € | 23.000 € | 1.800 € | 64.800 € (32,4%) |
Un mismo piso de 200.000 € exige 6.000 € más de ahorro en la Comunitat Valenciana que en Andalucía, solo por el ITP. En Cataluña hay además tramos progresivos para importes altos.
¿Y si no tengo el 20% de entrada?
Avales públicos para jóvenes (Línea ICO)
El Estado, a través del ICO, avala una parte del préstamo para que el banco pueda financiar hasta el 100% del valor a menores de 35 años y familias con menores a cargo, siempre que cumplan límites de ingresos y patrimonio. Algunas comunidades tienen programas propios parecidos. Ojo: aunque financien el 100%, los impuestos y gastos siguen corriendo de tu cuenta.
Hipotecas del 90% o 95%
Algunas entidades superan el 80% para perfiles solventes (funcionarios, ingresos altos y estables) o para pisos de su cartera inmobiliaria. Suelen exigir más vinculación o un tipo algo mayor.
Aval con otra vivienda o de un familiar
La «doble garantía» hipoteca también una vivienda de un familiar para cubrir el exceso de financiación. Funciona, pero pone en riesgo la casa del avalista: úsala solo si los números están muy claros.
Cuánto puedes gastar al mes en la hipoteca
Tener el ahorro es la mitad del camino; la otra mitad es que la cuota no supere el 30-35% de tus ingresos netos. Lo explicamos con tablas por sueldo en cuánta hipoteca puedo pedir según mi sueldo, y puedes hacer el test completo en ¿puedo comprar un piso?.
Conclusión
Para comprar un piso en 2026 necesitas, como mínimo, alrededor del 30% del precio ahorrado: el 20% de entrada y un 7-12% de impuestos y gastos. La comunidad autónoma y si el piso es nuevo o usado cambian la cifra en miles de euros.
Haz tus números con la calculadora de hipoteca y la calculadora de gastos de compra antes de empezar a visitar pisos: sabrás tu precio máximo real y negociarás con más seguridad.