Antes de enamorarte de un piso conviene saber cuánto te va a prestar el banco. La respuesta depende sobre todo de una cifra: tus ingresos netos mensuales, y de cuánto de ellos se puede ir en la cuota sin que el banco considere la operación arriesgada.
Aquí tienes cómo lo calculan las entidades, tablas con el capital máximo por sueldo y qué puedes hacer para que te concedan más.
Cómo calcula el banco tu hipoteca máxima
Las entidades cruzan tres límites y te conceden el menor de ellos:
- Ratio de endeudamiento: la suma de la cuota y tus otras deudas (préstamo del coche, tarjetas, otras hipotecas) no debe superar el 30-35% de tus ingresos netos. Con ingresos altos algunos bancos llegan al 40%.
- Porcentaje de financiación (LTV): normalmente hasta el 80% del menor entre precio de compra y tasación para primera vivienda, y en torno al 60-70% para segunda vivienda o inversión.
- Plazo máximo: suele ser de 30 años, con la condición de que la hipoteca termine antes de que cumplas unos 70-75 años.
Además valoran la estabilidad de tus ingresos (contrato indefinido, antigüedad, funcionario), tu historial en la CIRBE y los ahorros que te quedan tras la compra.
Tabla: hipoteca máxima según tu sueldo
Cálculos con amortización francesa a un tipo fijo del 3,20% (media de mercado en 2026), sin otras deudas. El «precio máximo» asume que el banco financia el 80% y tú pones el resto más los gastos.
Si el banco acepta un 30% de endeudamiento
| Ingresos netos/mes | Cuota máxima | Capital a 25 años | Capital a 30 años | Precio máx. (30 años) |
|---|---|---|---|---|
| 1.800 € | 540 € | 111.400 € | 124.900 € | 156.100 € |
| 2.500 € | 750 € | 154.700 € | 173.400 € | 216.800 € |
| 3.200 € | 960 € | 198.100 € | 222.000 € | 277.500 € |
| 4.000 € | 1.200 € | 247.600 € | 277.500 € | 346.800 € |
Si el banco acepta un 35% de endeudamiento
| Ingresos netos/mes | Cuota máxima | Capital a 25 años | Capital a 30 años | Precio máx. (30 años) |
|---|---|---|---|---|
| 1.800 € | 630 € | 130.000 € | 145.700 € | 182.100 € |
| 2.500 € | 875 € | 180.500 € | 202.300 € | 252.900 € |
| 3.200 € | 1.120 € | 231.100 € | 259.000 € | 323.700 € |
| 4.000 € | 1.400 € | 288.900 € | 323.700 € | 404.700 € |
Si compráis en pareja, suma los ingresos netos de ambos: dos sueldos de 1.600 € equivalen a la fila de 3.200 €. Y si tus ingresos no aparecen, haz el cálculo exacto en el test ¿puedo comprar un piso?.
Plazo: ¿25 o 30 años?
Alargar el plazo de 25 a 30 años te permite pedir alrededor de un 12% más de capital con la misma cuota. El precio es pagar bastantes más intereses: en una hipoteca de 200.000 € al 3,20%, pasar de 25 a 30 años baja la cuota de 969 € a 865 €, pero añade más de 20.000 € de intereses totales. Compruébalo en el cuadro de amortización de la calculadora de hipoteca.
Qué más miran los bancos
- Tipo de contrato: indefinido con más de 1-2 años de antigüedad es lo ideal. Los autónomos suelen necesitar 2-3 declaraciones de la renta con ingresos estables.
- Deudas actuales: un préstamo de coche de 250 €/mes con 2.500 € netos te quita un 10% de capacidad: tu cuota máxima baja de 875 € a 625 €.
- Edad: a partir de los 40-45 años el plazo máximo se reduce porque la hipoteca debe acabar antes de la jubilación.
- Ahorro remanente: que te quede un colchón tras la compra es una señal de solvencia que mejora las condiciones.
Cómo aumentar lo que te presta el banco
- Cancela deudas pequeñas antes de pedir la hipoteca: liberan capacidad de endeudamiento casi euro a euro.
- Compra acompañado: sumar un segundo titular con ingresos es lo que más amplía el capital.
- Negocia el tipo: pasar del 3,20% al 2,80% con la misma cuota de 875 € a 30 años te permite pedir unos 10.600 € más.
- Aporta más ahorro: reduce el porcentaje financiado y mejora la oferta de tipo de interés.
- Compara ofertas: los criterios de endeudamiento cambian bastante entre entidades. Usa el comparador de hipotecas para ver fija, variable y mixta.
Que te lo concedan no significa que debas pedirlo
El 35% es el máximo que el banco tolera, no lo recomendable. Si tienes hijos, un coche por renovar o ingresos variables, apuntar a una cuota del 25-30% te deja margen para imprevistos y para una posible subida del Euríbor si eliges hipoteca variable.
Conclusión
Como regla general, el banco te prestará una cantidad cuya cuota no pase del 30-35% de tus ingresos netos, con un máximo del 80% del valor de la vivienda. Con 2.500 € netos al mes eso son entre 155.000 y 200.000 € de hipoteca según el plazo.
Calcula tu caso exacto con la calculadora de hipoteca y el test de capacidad de compra, y entra en el banco sabiendo ya la respuesta.