Introducción: Por qué importa calcular bien
La rentabilidad de un alquiler es uno de los conceptos más malentendidos en inversión inmobiliaria. Muchos inversores primerizos cometen el error de calcular únicamente la rentabilidad bruta (alquiler anual dividido entre precio de compra) sin considerar los gastos reales, impuestos y el tiempo de financiación.
En esta guía aprenderás a calcular tres métricas clave: rentabilidad bruta, rentabilidad neta y TIR. Cada una te da una perspectiva diferente de tu inversión.
1. Rentabilidad Bruta: El cálculo simple
La rentabilidad bruta es el punto de partida. Es la más fácil de calcular pero también la menos realista.
- Precio de compra: 150.000 €
- Alquiler mensual: 700 €
- Alquiler anual: 700 × 12 = 8.400 €
- Rentabilidad bruta: 8.400 / 150.000 × 100 = 5,6%
Este 5,6% parece atractivo, pero no refleja la realidad. Aún no hemos descontado los gastos operativos y la financiación.
2. Rentabilidad Neta: El cálculo realista
La rentabilidad neta es mucho más realista. Descuenta todos los gastos anuales que pagará el propietario como inversor.
Gastos deducibles del alquiler en España (2026):
- Intereses de la hipoteca — Es tu gasto mayor en años 1-5
- IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) — Típicamente 300-500 € anuales
- Comunidad de propietarios — 30-100 € mensuales en promedio
- Seguro del hogar — 150-250 € anuales
- Seguro de impago — 100-200 € anuales
- Reparaciones y mantenimiento — 200-500 € anuales (fontanería, electricidad, etc.)
- Amortización técnica — 3% del valor de adquisición sin suelo
- Alquiler anual: 8.400 €
- Gastos anuales: 4.200 € (IBI 400 + comunidad 660 + seguro 300 + mantenimiento 350 + otros 1.490)
- Cashflow neto anual: 8.400 - 4.200 = 4.200 €
- Entrada invertida: 30.000 € (20% de 150.000)
- Rentabilidad neta: 4.200 / 30.000 × 100 = 14%
Nota: Esto aún no incluye IRPF (tienes que pagar impuestos sobre esos 4.200 € de beneficio).
3. TIR: La métrica definitiva
La TIR (Tasa Interna de Retorno) es la métrica más completa. Considera todos los flujos de caja año a año, incluida la revalorización del inmueble y el valor residual al final.
La TIR responde: "¿A qué tasa anual crece mi dinero?" Incluye:
- Inversión inicial (entrada + gastos de compra)
- Cashflow positivo/negativo cada año
- Revalorización anual estimada del inmueble (típicamente 2-4% en España)
- Venta futura (valor final menos plusvalía municipal impuestos)
Una TIR del 8-10% anual es excelente para inversión inmobiliaria en España. La TIR depende mucho del precio de compra, gastos operativos y revalorización futura.
Checklist: Errores comunes a evitar
- ❌ Usar solo alquiler / precio (rentabilidad bruta) para decidir
- ❌ Olvidar los gastos de comunidad (suelen ser 500-1.000 € anuales)
- ❌ No calcular IRPF (pagarás 19-47% de impuestos sobre tus beneficios)
- ❌ Assumir que la plusvalía futura es segura (puede no materializarse)
- ❌ Calcular rentabilidad sobre el valor de compra en lugar de tu entrada real
- ✅ Usa nuestra calculadora de rentabilidad para automatizar estos cálculos
Conclusión
La rentabilidad real de un alquiler siempre es menor que parece a primera vista. Los inversores profesionales usan rentabilidad neta + TIR para evaluar oportunidades, no la rentabilidad bruta. Si tu análisis muestra una TIR por debajo del 5%, probablemente no merezca la pena invertir en ese inmueble.